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服务流程

资产评估的一般工作流程为:
1、接受项目委托、明确评估基本事项;
2、拟定估价作业方案;
3、资料收集与整理;
4、现场实地踏勘;
5、评估结果的测算与确定;
6、评估报告的审核;
7、提交评估报告书;
8、评估资料归档。
 
一、接受项目委托、明确评估基本事项
1、明确评估基本事项
资产评估机构承接任何一项评估业务,都应当与委托方签署评估委托协议。在签署评估委托协议前,项目负责人应对所评估单位基本情况进行了解,并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及被评估单位应提供的资料、协助的工作等事项进行协商。
1)明确评估目的
由于资产评估的目的对资产的作价、评估工作量有很大关系,而且直接影响到资产评估业务的风险大小,因此首先需要确定评估目的。
2)了解估价对象的基本情况
了解委估对象的基本情况,如:房屋所有权证、土地使用权证、是否已设置抵押等它项权利限制,房地产建筑面积、用途、结构、投入使用时间,其所占用土地使用权性质(划拨或出让)、用途、土地使用权面、土地尚可使用年限、估价对象以前评估情况等。委托方有无特殊估价要求等。
3)商定评估收费
4)明确委托单位应协助的工作
评估师实施现场评估之前,委托评估单位应当将评估所需资料准备齐全;在评估过程中,委托单位的相关人员应当对注册评估师的询问、查阅给予解释和配合,并积极协助注册评估师的评估工作。
2、评估委托协议的主要内容
评估委托协议因每一个委托方的委托事项不同而有所不同,但一般应包括以下基本内容:
1)签约双方的名称;
2)评估目的;    
3)评估范围;
4)评估基准日;
5)管理责任、会计责任与评估责任;
6)签约双方的义务;        
7)出具评估报告的时间要求;
8)评估报告的使用责任;     
9)评估收费;
10)评估委托协议有效期间; 
11)违约责任;
12)签约时间;           
13)其他有关事项。
 
二、拟定估价作业方案
在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案。其内容至少有以下几个方面:
1) 评估资产的范围:类别范围,空间范围;
2)拟调查搜集的资料及其来源渠道;
3) 各类资产采用的具体评估方法,及条件不满足时的替代方法;
4) 各种方法采用公式、算法、引用的规定、参数;
5) 评估实际操作步骤,评估人员分组情况,对口人员要求;
6) 下现场时间、地点安排;
7) 整个评估工作完成的工作进度
 
三、资料收集与整理
资料的收集包括委托方应提供的资料、估价师应准备的资料。
1、委托方的资料准备
1) 委估资产的现状介绍,与委托方的隶属关系;
2) 委托方的经济性质,注册资本,股权结构;
3) 委托方或委托资产占用人的营业执照,税务登记证和其它执照类等法律依据;
4) 根据评估机构要求填写的资产申报表;
5) 有关土地、房产、设备等资产的权证文件,其他资产(流动资产,无形资产等)权属的证明文件; 
6)能反映主要生产用机器设备和储备资产的各项技术经济或性能指标的有关资料,如设备利用率、完好率、新度系数、大修理周期、保养、更换、维护记录,材料质保书、化验单、理化分析报告、有效期商品规定、消耗定额、损耗系数等。
7)评估无形资产须准备该项资产的基本情况资料,内容包括研制过程、技术性能、鉴定状况、设计能力、预计效果和已实现的能力或效果,提供为获得该项无形资产实际所发生的费用成本。
8)能反映有关资产的定量、规格等数据的资料。如占用土地和房屋建筑物平面图、预决算资料、室外公用设施、输电、给水、供气、工业用管道等线路图和规格、数量以及变压器容量、水表的公称口径、平均日用水量等资料。
9)在建工程项目的预算和实际已发生费用,以及有关能反映工程形象进度的有关资料。
(2)注册评估师的资料准备
1) 提交企业为评估应准备的资料清单;
2)为评估需填制的资产评估申报表及计算机磁盘(内有申报表表样);
3)资产评估申报表的填制说明;
4)资产评估工作计划;
5)对企业人员进行培训的相关材料;
6)一定期间的社会或同行业的平均利润率;
7)项目所在地的建筑定额资料;
8)企业所在行业的定额制度;
9)类似新建项目的有关预、决算资料;
10)类似新建项目的评估报告、财务报告或可研报告;
11)该行业上市公司的相关资料;
12)有关该地区同一供需圈内的房地产、土地市场价格;
13)有关设备的市场现行价格;
14)有关车辆的市场现行价格;
15)该行业的特殊法规;
16)该行业有关投资方向调节税、消费税等税收政策;
17)其他可收集的资料。
 
四、现场实地踏勘
对评估项目涉及资产类型较多(如涉及房地产、土地、设备的评估项目或整体资产评估)、评估价值较高的项目,为避免评估人员盲目尽早进场,出现“窝工”、返工现象。项目负责人应进行现场预勘察。
对权属清楚的单项资产评估,如房地产抵押评估、土地抵押评估、设备抵押评估等,可以在委托方提供完整的权属证明文件以及委估房地产、土地、设备清查评估明细表的情况下,在现场进行逐项清查、核对、记录委估对象的现状,同时形成“实地查勘记录”,并由现场查勘人员签字、注明实地查勘日期。
1、现场预勘察
预勘察对于现场有效率的调度意义非常大,在现场预勘察时应考虑下列因素:
1) 委托评估资产涉及的产权变动类型、股权分布;
2) 委托评估资产所属行业、资产规模、主要产品,在国际、国内所处技术水平;
3) 委托评估资产的建设(形成)年代,改(扩)建情况,大修情况;
4) 固定资产条目数量,生产线条数,能独立适用收益法评估的局部资产有多少;
5)存货的种类、批量,盘点是否方便;
6) 潜在和帐面无形资产所占比重、类型、数量,是否需要进行整体资产评估;
7)独立法人和内部独立核算单位有多少,帐务是否清晰;
8) 委托方资产管理水平,计算机管理比重;
9) 权证文件及其它资料是否齐备,是否有产权不清或有纠纷的可能,是否需要补办权证手续等;
10)重组方案是否比较确定,评估范围是否涵盖全部可能的方案变动。
预勘察时还应提醒委托方办理评估立项手续及其他产权变动应具备的文件,并给予必要的指导和协助。
2、现场工作
现场工作是评估准则和操作规范要求的必要程序。主要工作如下:
1)鉴别委估资产的产权归属;
2)实地考察委估资产的状况;
3)向资产使用人员了解有关问题;
4)必要的现场和社会调研和资料搜集。
评估现场的工作底稿的形式有:
原始凭证:(会计报表、平面图、决算资料、重大资产购置发票、合同、大修记录、运行记录、可行性研究报告等)
评估核实资料:(评估申报表、盘点表、对帐单、函证、待处理资产证明等)
评估人员收集资料:(评估作业表、企业人员座谈记录、有关市场调查记录、有关部门意见、专家论证会记录、询价记录、技术经济标准、行业规范以及评估现场照片、录象、会议录音等)
现场查勘记录:根据委托方提供的房屋所有权证、土地使用权证、设备评估明细表等,到现场逐项进行核对,查实估价对象是否存在、现状以及确定的估价对象的成新率。
现场查勘人员配备:一般项目2名评估师现场查勘,较大项目3评估师现场查勘,大型项目组织项目组,评估师4-6名,并由公司副总经理或总经理担任项目负责人。
3、实地查勘记录
实地查勘应针对估价对象的不同类型,进行能反映估价对象主要情况的记录:
房地产:房地产位置、建筑面积、用途、结构、投入使用日期、房屋装修情况、通水、电、讯、气、路情况、维护保养情况、房地产附近商业繁华度、人文环境、基础设施、公共设施配套情况、同一供需圈同类房地产的市场价、租金调查等情况。同时核实房地产证载用途、结构、位置等与实际用途、结构、位置是否相符。
土地:土地位置、土地使用权性质(出让或划拨)、用途、土地尚可使用年限、四至、通水、电、讯、气、路、场地平整情况、该宗地附近商业繁华度、人文环境、基础设施、公共设施配套情况、同一供需圈同类土地的市场价调查等情况。同时核实证载用途与实际用途是否相符。
机器设备:设备名称、规格型号、生产厂家、购置日期、账面原值、账面净值、设备运转情况、设备利用率、设备维护、保养情况,大修理周期、保养、更换、维护记录等情况。
 
五、评估结果的测算与确定
根据估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量,确定合理的评估方法。对能够采用二种以上评估方法的,应尽量采用二种以上方法进行估算。
对评估结果估价人员应按以下顺序进行自查
1)计算过程是否有误;
2)基础数据是否准确;
3)参数选取是否合理;
4)公式选用是否恰当;
5)所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;
6)是否符合估价原则。
在确定所有的计算结果无误后,根据具体情况并结合估价人员的专业经验,选用简单算术平均数、加权平均数、中位数、众数等数学方法之一,确定估价结果。
 
六、评估报告的审核
1、评估报告的四级审核
公司实行评估报告的四级审核制定,即估价师自查、项目负责人复核、质量监管部审核、总经理终审,确保评估报告的质量。如遇重大项目或特殊案例,由公司组织评估技术人员,或邀请专家参加项目审核会。
复核、审核人侧重在以下及几个方面:
1)评估操作是否遵循评估准则、操作规范;
2)评估所依据的法律、法规和政策是否适当;
3) 委托评估资产的产权是否清晰,证明文件是否完整、齐全、有效;
4) 对评估目的、评估范围理解是否准确;
4) 评估方法的选择是否妥当;
5) 评估参数、评估尺度把握是否合理;
6)所评估的资产有关权属关系、使用情况、风险披露是否清楚;
7)评估工作底稿是否完整;
8)现场查勘工作记录是否齐全
9)评估计算过程是否正确、评估结果是否合理;
10)影响评估结论的因素是否考虑齐全;
11)估基准日选择是否适当。
12)评估报告中应有的附件是否齐全。
对于评估中出现的重大疑难问题,估价人员在评估的各个阶段应及时与机构内项目总负责人、报告复核人及时通报、讨论,使问题从发现开始就达到关注。
2、与委托方交换意见
评估报告及评估结果必须使委托方能够接受,在提交正式评估报告前,对单项资产报告可以在电话中与委托方交换意见,对较复杂的项目应以初稿形式与委托方交换意见,在评估报告上注明为样本,以区别正式报告。交换意见主要集中在以下几个方面:
1) 对委托评估资产的项目背景、资产状况、评估范围、评估目的与委托资产的实际是否有出入;
2) 评估的初步结果;
3) 对委托方资产评估申报过程中重项、漏项等的处理、修改方式、结果。
4) 评估机构需请委托方出具证明说明的一些资产归属、划拨、特殊财产处理的批文等问题。
对于委托方提出的意见,如属上述1)类问题,评估机构应酌情予以改正;如属2)类的问题,评估机构应具体陈述理由,可根据1)点做出可能的调整。
评估机构应坚持国家有关部门对资产评估的有关规定和评估人员职业道德。应耐心向委托方说明评估与历史成本的关系和差别,评估机构的评估原则、立场,与委托方的服务范围和独立工作的内容,不允许无原则按委托方意愿修正评估值。
 
七、提交评估报告书
评估报告初稿在征求委托方及金融机构的意见、并经修改、再次审核后,可正式呈送给委托方。
 
八、评估资料归档
评估工作完成后,应将以下资料归档,按规定应予保留十年。
1、评估报告书、评估技术报告、评估明细表及汇总表;
2、评估报告审核表;
3、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件;
4、设备购置合同、发票,车辆行驶证复印件、相关产权证明;
5、委托方营业执照复印件;
6、土地使用权出让合同;
7、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;
8、商品房预售许可证;
9、委托方提供的有关资料;
10、现场查勘记录;
11、估价人员搜集的资料。
 
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